Эксперт: банки могут лишиться залогового имущества из-за действий должника

Как отметила руководитель направления «Осмотр залогового имущества» группы компаний ТопФрейм Елена Манжос, стоимость залога при самовольной реконструкции может снизиться на 30% или стать неликвидной.

«Реконструкция с нарушениями технических требований способна обесценить залог вплоть до полной утраты его для банка. Похожая ситуация возникает с техникой и иными материальными активами: при недостаточной проверке их состояния и комплектности, кредитор или лизинговая компания рискуют оформить залог на имущество с дефектами, недостающими элементами или даже на «фантомные» объекты — в результате обеспечение окажется фиктивным».

Специалисты рекомендуют избегать подобных рисков путем привлечения независимых инспекций, которые позволяют подтвердить или опровергнуть заявленную заемщиком информацию.

После оформления кредитного договора с залоговым обеспечением, кредиторы, как правило, организуют регулярный мониторинг состояния заложенного имущества с привлечением независимой экспертизы. Мера эффективна для объективной оценки соответствия фактического состояния и параметров объекта, заявленных в документах. Это критически важно для выявления потенциальных рисков: нарушений условий эксплуатации, признаков физического износа или несанкционированных модификаций. Своевременное обнаружение таких факторов позволяет минимизировать вероятность снижения рыночной стоимости и утраты ликвидности залогового имущества. Недопустимыми действиями со стороны заемщика считаются конструктивные изменения объектов капитального строительства, которые могут привести к обрушению кровли из-за, например, демонтажа несущих конструкций.

«Такие действия заемщика нарушают условия договора залога и пп. 3 п. 1 ст. 343 ГК РФ. Риски для залогодержателя: потенциальное снижение прочности и долговечности здания, риск признания части работ самовольной реконструкцией, усложнение реализации залога при дефолте, а также возможные претензии со стороны надзорных органов (Ростехнадзор, пожарная инспекция). Всё это в совокупности повышает кредитные риски и может снизить фактическую стоимость залога вплоть до уровня, недостаточного для покрытия обязательств заёмщика», — отмечает эксперт.

В таких ситуациях дело может стать предметом рассмотрения в суде, но наиболее безболезненный и выгодный сценарий для сторон — переговоры и соглашение, в рамках которых заемщик обязуется выполнить все требования кредитора.

«Кредитор может запросить у заемщика проектную документацию и разрешения на реконструкцию, либо пояснить причины отсутствия документов. В случае незаконной перепланировки, кредитор может предложить узаконить реконструкцию (получить техническое заключение о безопасности и согласовать проект в профильных ведомствах), либо вернуть объект в исходное состояние. Как правило, заемщики предпочитают предоставить необходимые документы, осуществив укрепление несущих конструкций и выполнив другие инженерные требования», — поделилась практическим опытом Елена Манжос.

Как отмечает эксперт, в таких ситуациях заемщики несут дополнительные расходы для выполнения требований кредитора, например, банк может временно повысить ставку до получения согласованной документации (по условиям договора при обнаружении нарушений). Также кредитор в праве потребовать застраховать объект с учётом выявленных рисков и предоставить акты проверки пожарной инспекции и Ростехнадзора.

При выполнении соглашений в добровольном порядке, заемщик получает возможность сохранить объект и избежать судебных разбирательств, а также требований досрочного погашения кредита.

Банк, в свою очередь, сохраняет клиента и залог в исходной стоимости без эскалации конфликта.