Bankalar, finansal kiralama (leasing) şirketleri ve diğer kredi kuruluşları, teminat altındaki binalarda yapılan izinsiz tadilatlarla sıkça karşılaşmakta ve bu durum ciddi kredi riskleri doğurmaktadır.
TopFrame Şirketler Grubu «Teminat Varlıklarının Muayenesi» Bölüm Başkanı Elena Manjos'un belirttiğine göre, izinsiz yapılan tadilat ve yeniden inşa çalışmaları teminatın değerini %30 oranında düşürebilir veya varlığı likiditeden yoksun hâle getirebilir.
«Teknik şartnamelere aykırı yapılan yeniden inşa çalışmaları, teminatı banka açısından tamamen kaybedilecek noktaya kadar değersizleştirebilir. Benzer bir durum makine ve diğer maddi varlıklar için de geçerlidir: durumları ve eksiksizlikleri yeterince kontrol edilmediğinde kredi veren kuruluş veya leasing şirketi kusurlu, eksik parçalı ya da 'hayali' varlıklar üzerine teminat tesis etme riskiyle karşılaşır ve sonuçta teminat işlevsiz kalır.»
Uzmanlar, borçlunun beyan ettiği bilgileri sahada doğrulayan bağımsız denetimler yoluyla bu risklerin önlenmesini önermektedir.
Teminatlı kredi sözleşmesi imzalandıktan sonra alacaklı kuruluşlar genellikle bağımsız ekspertiz desteğiyle teminat konusu varlığın durumunu düzenli olarak izler. Bu uygulama, varlığın fiili durumu ile belgelerde beyan edilen parametrelerin uyumunu tarafsız biçimde değerlendirmek için oldukça etkilidir. İşletme koşullarının ihlali, fiziksel yıpranma veya izinsiz değişiklikler gibi risklerin erken tespiti, teminatın piyasa değerinin ve likiditesinin düşme olasılığını en aza indirir. Özellikle taşıyıcı unsurların sökülmesi gibi çatı çökmesine yol açabilecek yapısal müdahaleler kabul edilemez ihlallerdir.
«Borçlunun bu tür eylemleri rehin sözleşmesini ve Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 343. maddesini ihlal eder. Rehin alacaklısı açısından başlıca riskler; binanın dayanıklılığının azalması, yapılan işlerin kaçak yapılaşma sayılması, temerrüt hâlinde teminatın paraya çevrilmesinin zorlaşması ve denetim kurumlarından (Rostehnadzor, itfaiye denetimi) gelebilecek yaptırımlardır. Tüm bunlar kredi riskini artırır ve teminatın fiili değerini borçlunun yükümlülüklerini karşılayamayacak düzeye düşürebilir,» diye vurguluyor uzman.
Bu tür durumlarda konu mahkemeye taşınabilse de taraflar için en verimli senaryo, borçlunun alacaklının tüm teknik ve hukuki taleplerini yerine getirmeyi taahhüt ettiği müzakere ve mutabakat sürecidir.
«Kredi veren kuruluş borçludan proje belgelerini ve tadilat izinlerini talep edebilir; izinsiz tadilat durumunda ise ya yapılan değişikliğin yasal hâle getirilmesini (güvenlik teknik raporu alınarak ilgili kurumlarda onaylatılmasını) ya da binanın eski hâline döndürülmesini isteyebilir. Uygulamada borçlular genellikle taşıyıcı sistemleri güçlendirerek ve mühendislik gerekliliklerini yerine getirerek gerekli onay belgelerini sunmayı tercih etmektedir,» diye paylaşıyor Elena Manjos.
Anlaşma şartlarının gönüllü olarak yerine getirilmesiyle borçlu varlığını koruyarak dava süreçlerinden ve kredinin erken geri çağrılması talebinden kurtulur; banka ise çatışmayı büyütmeden hem müşterisini hem de teminatın başlangıç değerini korumuş olur.
